Investir dans un OPPCI / Organisme professionnel de placement collectif immobilier
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Comprendre le fonctionnement des OPPCI
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Pourquoi investir dans un OPPCI ?
Tout savoir sur les OPPCI
Qu'est-ce qu'un OPPCI ?
Bertrand Tourmente, gérant fondateur de Althos était l'invité de BFM Business pour répondre aux questions des téléspectateurs sur l'immobilier non coté et les OPPCI.
Un OPPCI désigne un organisme professionnel de placement collectif immobilier. C'est donc un OPCI professionnel c-a-d réservé à une clientèle privée fortunée ou institutionnelle.
Agréé par l'Autorité des Marchés Financiers [AMF], ce type de fonds d'investissement collectif non coté permet de réaliser un investissement en immobilier d'entreprise normalement non accessible aux particuliers. Contrairement aux OPCI, l'OPPCI est défini par le Code Monétaire et Financier.
Juridiquement l'OPPCI peut être :
- - soit une société à capital variable [SPPPICAV, société professionnelle de placement à prépondérance immobilière à capital variable] qui dispose de la personnalité morale et peut être constituée sous la forme d'une SA [société anonyme] ou d'une SAS [société par actions simplifiée] émettant des actions,
- - soit un fonds commun de placement [FPPI, fonds professionnel de placement immobilier], sorte de copropriété émettant des parts sans disposer de la personnalité morale, représenté simplement par sa société de gestion.
Le mode de gouvernance de l'OPPCI varie selon chaque cas :
- - pour la SPPPICAV, ce sont les dispositions du code de commerce concernant les SA et les SAS qui s'appliquent : la direction d'une SPPICAV est assurée par sa société de gestion, l'actionnaire est convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions,
- - concernant le FPPI, les porteurs de parts peuvent être élus au sein du Conseil de Surveillance qui contrôle la gestion des actifs, sans pour autant s'immiscer dans la gestion de la société de gestion.
Quels sont les acteurs de l'OPPCI
A l'image d'un OPCI public, les acteurs sont identiques, restant cependant impliqués spécifiquement :
- - la société de gestion [dirigeant d'une SPPICAV ou gestionnaire d'un FIA, fonds d'investissement alternatif],
- - l'établissement de crédit ou l'entreprise d'investissement, en l'occurrence le dépositaire qui vérifie, contrôle et surveille les flux de trésorerie et tous les aspects du dossier d'investissement,
- - l'expert externe qui procède une fois par an et de manière indépendante à l'évaluation de des actifs immobiliers détenus,
- - le commissaire aux comptes garant des documents comptables et des comptes annuels de l'OPPCI.
Qui peut investir dans un OPPCI ?
L'accès aux OPPCI est restreint aux investisseurs professionnels et investisseur avertis [investisseur éligible], c-a-d aux investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale à 100 000€ et à tout investisseur concerné par un mandat de gestion [gestion de portefeuille].
Les investisseurs de détail peuvent y souscrire sous certaines conditions [OPPCI agréé comme fonds européen d'investissement à long terme].
Dans quoi investissent les OPPCI ?
A titre principal, un OPPCI a pour objet d'investir dans des immeubles destinés à la location, en détention directe, indirecte ou en l'état futur d'achèvement [immeubles de bureaux, de commerce, logements, hôtellerie, établissements de santé…].
L'objectif est de percevoir des loyers tout en disposant d'une plus grande latitude pour le financement de ses acquisitions.
Le recours à l'endettement est une stratégie d'investissement plus complexe qui permet d'obtenir des taux de rendement supérieurs.
A titre accessoire, l'OPPCI est autorisé :
- - à gérer des instruments financiers et de dépôts,
- - à acquérir meubles et équipements pour les besoins d'exploitation des immeubles,
- - à réaliser des opérations utiles à l'usage ou à la revente des immeubles détenus,
- - à faire des travaux de toute nature dans ces immeubles [construction, rénovation, réhabilitation].
Notons que les activités de marchand de biens ainsi que de promotion immobilière ne sont pas autorisées.
Actifs éligibles au portefeuille d'un OPPCI
Les règles de composition des actifs de l'OPPCI sont les suivantes :
- le portefeuille doit être composé d'au moins 60% d'actifs immobiliers dans le neuf, l'ancien ou bien en l'état futur d'achèvement,
- une part est allouée à des valeurs mobilières [obligations et/ou actions] permettant d'assurer une liquidité minimale [cette part est souvent réduite afin que les actifs immobiliers constituent l'essentiel du portefeuille],
- l'investissement est réalisé sur le long terme, en général au moins huit années.
Exemples d'actifs investis :
- - immeubles dont terrains nus, droits immobiliers [nue-propriété /usufruit, emphytéose, servitudes], droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier,
- - actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées [dont SCI et SCPI],
- - actions de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées,
- - actions de sociétés foncières cotées [SIIC],
- - parts d'OPCI ainsi que de fonds d'investissement immobilier étranger,
- - titres financiers cotés et instruments financiers à terme,
- - parts d'OPCVM ainsi que de certains FIA,
- - dépôts bancaires à terme et bons du Trésor,
- - liquidités des dépôts à vue et avances en compte courant.
A noter : l'estimation des encours financiers des OPPCI en France est d'environ 100 milliards d'euros.
Comment investir dans un OPPCI ?
L'OPPCI est un fonds d'investissement qui émet et rachète ses actions /parts à la demande de l'investisseur, à tout moment, à cours inconnu et selon la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes.
Un OPPCI ne peut pas être souscrit via un contrat d'assurance-vie de droit français.
Les investisseurs peuvent souscrire à un OPPCI de plusieurs façons :
- en direct ou nominatif pur,
- en nominatif administré
- via un compte-titres,
- par le biais d'un contrat d'assurance-vie luxembourgeois.
Pour sortir du fonds, l'investisseur peut à tout moment s'adresser à la société de gestion qui doit organiser la liquidité. Le mécanisme de souscription /rachat permet alors le rachat d'une partie ou de la totalité des actions /parts détenues.
Les demandes de rachat peuvent être diminuées des commissions de rachat telles que mentionnées dans le prospectus émis par la société de gestion du portefeuille.
De plus, les statuts de l'OPPCI peuvent prévoir certaines conditions particulières :
- - suspension provisoire des demandes de rachat dans l'hypothèse où des investisseurs importants [qui détiendraient entre 20% et 99% des parts /actions de l'OPPCI] feraient eux-aussi des demandes,
- - en cas de lock-up [engagement à conserver ses titres] les actionnaires /porteurs de parts peuvent être bloqués dans l'OPPCI pour une durée maximum définie,
- - en cas de gating de sortie [limitation des réductions de capital] les mouvements de rachat peuvent être étalés dans le temps ou sur plusieurs valeurs liquidatives.
Valorisation d'une action ou part d'un OPPCI
Le prix de souscription et de rachat d'une part/action d'OPPCI est déterminé en fonction de la valeur liquidative, à laquelle on ajoute ou soustrait les possibles frais d'entrée et de gestion.
A noter : on obtient la valeur liquidative en divisant simplement l'actif net de l'OPPCI par le nombre de parts émises. Celle-ci est établie par la société de gestion chaque semestre et est publiée sur son site internet.
Quels sont les rendements des OPPCI ?
Le rendement des OPPCI varie selon deux critères essentiels :
- la stratégie immobilière et financière,
- le terme de la rentabilité attendue [rendement immédiat ou bien capitalisation à moyen /long terme].
Plus un OPPCI investit dans des actifs opportunistes, lève de la dette [profitant ainsi de l'effet de levier] et définit des objectifs de capitalisation à long terme, plus la rentabilité potentielle sera augmentée.
- Ainsi la rentabilité peut atteindre 8 à 10% annuel sur une période d'investissement supérieure à une dizaine d'années.
A noter : du fait de la baisse généralisée des rendements, l'investissement en SCPI diminue progressivement laissant la place aux OPPCI qui accèdent aux crédits amortissables pour l'achat de biens immobiliers. Cette possibilité assure en effet une revalorisation graduelle des parts liées au remboursement des dettes.
Une fiscalité favorable
La fiscalité est plus avantageuse pour un OPPCI que pour une SCPI car les revenus des SCPI rentrent dans l'assiette des revenus fonciers de l'épargnant et sont alors imposés selon la tranche marginale, sans compter les prélèvements sociaux.
Ainsi, les gains des OPPCI sont, depuis la loi Macron de 2015, soumis à la fiscalité des valeurs mobilières [prélèvement forfaitaire unique de 30 %]. Cette fiscalité s'applique aussi au niveau des distributions ou des plus-values de cession.
Plus précisément, le régime fiscal applicable à un OPPCI dépend de sa forme juridique :
- - la SPPPICAV est exonérée d'impôt sur les sociétés [IS] [article 208 du CGI], sous réserve du respect des conditions d'agrément, d'investissement et de fonctionnement prévues par le Code Monétaire et Financier et sous réserve de pouvoir distribuer, dans les 5 mois de la clôture de son exercice, 85% des revenus nets des actifs immobiliers, 50% des plus-values nettes réalisées sur cessions d'actifs et 100% des dividendes provenant de sociétés non cotées,
- - le FPPI se trouvant hors du champ d'application de l'IS, il est soumis à une obligation de distribution quasi identique : 85% des revenus nets des actifs immobiliers [dans les 5 mois de la clôture de son exercice}, 85% des plus-values nettes réalisées sur cessions d'actifs [dans les 6 mois de la cession] et 85% des autres revenus [dans les 5 mois de la clôture de son exercice].
Par ailleurs, l'OPPCI est soumis au régime de la TVA.
A noter : l'OPPCI peut être exonéré de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales [taxe de 3%] sous réserve du respect de certaines obligations déclaratives auprès de l'administration fiscales [article 990 E du CGI].
Quels sont les risques et inconvénients d'un investissement en OPPCI ?
Les risques principaux sont :
- inoccupation potentielle des locaux ou défaut de paiement du locataire,
- perte en capital et risques liés à un endettement trop important,
- risque sur la liquidité des parts si celle-ci ne peut être assurée ni garantie.
Notons que l'OPPCI n'offre aucune garantie en capital et sa rentabilité ne s'apprécie que sur le long terme. Dans tous les cas, l'investisseur doit vérifier qu'un niveau suffisant de transparence est en place [contrôles renforcés].
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